Fallstricke beim Immobilienkauf und Verkauf

Teil 4 – die Mietwohnung, die Finanzierung, die Steuern

Die vermietete Immobilie

Wenn Sie eine vermietete Immobilie kaufen, übernehmen Sie als Käufer das bestehende Mietverhältnis, da es allein durch den Verkauf nicht erlischt.

Alles Wichtige dazu regelt der Kaufvertrag, zum Beispiel, wann Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag auf Sie übergehen und Sie die Miete erhalten. Auch der Umgang mit der Mietkaution ist wichtig, da es hier um Haftungsfragen geht. Der Notar kann Sie dazu beraten.

Sie wollen eine Mietwohnung zum Eigenbedarf kaufen?

• Die Beendigung des Mietverhältnisses muss rechtlich möglich und die rechtzeitige Räumung im Hinblick auf Kündigungsfristen sichergestellt sein.

• Im Kaufvertrag sollte die Kaufpreiszahlung von der Räumung durch den Mieter abhängig gemacht werden.

• Eine Eigenbedarfskündigung durch den Verkäufer ist nicht mehr möglich, da durch den Verkauf der Eigenbedarf entfällt.

• Als Käufer können Sie erst auf Eigenbedarf kündigen, wenn Sie im Grundbuch als Eigentümer eingetragen sind. Der Vertragsschluss allein ist nicht ausreichend.

Bei einer vermieteten Eigentumswohnung hat der Mieter unter bestimmten Voraussetzungen ein Vorkaufsrecht. In diesem Fall empfiehlt sich eine Regelung im Kaufvertrag, dass der Kaufpreis erst fällig wird, wenn der Mieter sein Recht nicht ausübt.

Gemeinsam kaufen ohne Trauschein.

  • Ehepartner leben von Gesetzes wegen im Güterstand der Zugewinngemeinschaft, sodass bei einer Scheidung die jeweiligen Vermögenszuwächse, die während der Ehe entstanden sind, ausgeglichen werden.
  • Trennt sich ein unverheiratetes Paar, gibt es grundsätzlich keine gesetzlichen Ausgleichsansprüche.
  • Unverheiratete Paare müssen daher zur gegenseitigen Absicherung selber für Rechtssicherheit sorgen.
  • Das gilt auch beim Immobilienerwerb. Denn egal, wie viel Kapital ein Partner in den Hauskauf steckt oder wie viele Stunden er die gemeinsame Wohnung renoviert – keiner wird allein dadurch zum Eigentümer der Immobilie.
  • Entscheidend ist nur, wer im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist.
  • Im Kaufvertrag wird meist ein Erwerb beider Partner nach Bruchteilen vereinbart. Üblicherweise erwirbt jeder der beiden einen hälftigen Miteigentumsanteil an der Immobilie.
  • Investieren Partner unterschiedliche Summen in den Immobilienkauf, können auch andere Beteiligungsquoten vereinbart werden.
  • Möglich ist auch ein Erwerb in Form einer Gesellschaft bürger­ lichen Rechts (GbR).
  • Soll ausnahmsweise nur einer der Partner ins Grundbuch eingetragen werden, lässt sich zum Beispiel mit einem Darlehensvertrag die Investition des anderen absichern.
  • Zusätzliche Sicherheit gibt die Eintragung eines Grundpfandrechtes.
  • Um sich gegenseitig rechtlich abzusichern, sollten unverheiratete Paare auch testamentarische bzw. erbvertragliche Regelungen im Blick haben.
  • Der Notar berät Sie dazu umfassend.

Die Richtung ist vorgegeben.

Gesetzliche Vorgaben

Der Staat mischt immer mit.

Das fängt schon bei der Baugenehmigung an:

  • Ob und wie Sie Ihr Grundstück bebauen dürfen, ob ein Gebäude in Wohneigentum aufgeteilt wird oder ob Sie es sanieren müssen – der Staat entscheidet mit. Unter Umständen muss er bestimmte Genehmigungen erteilen oder er kann sich in Kaufverträge durch die Ausübung eines Vorkaufsrechtes einschalten.
  • Notare sind verpflichtet, dem Finanzamt Kaufverträge innerhalb von zwei Wochen nach Beurkundung anzuzeigen.
  • Die dann zu zahlende Grunderwerbsteuer beträgt in Bayern 3,5 % und in Rheinland­Pfalz 5,0 % des Kaufpreises.
  • In anderen Bundesländern können es bis zu 6,5 % sein. Nach Zahlungseingang stellt das Finanzamt eine sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, die der Notar an das Grundbuchamt weiterleitet.
  • Erst dann kann die Eigentumsumschreibung erfolgen.
  • Als Verkäufer kann Sie auch die sogenannte Spekulationssteuer auf Gewinne treffen. Sie wird fällig, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung Ihrer Immobilie weniger als zehn Jahre liegen.
  • Ausgenommen davon sind Sie, wenn Sie Ihre Wohnung oder Ihr Haus ausschließlich selbst bewohnt haben.
  • Staatliche Leistungen erhalten Sie durch den Anschluss von Neubauten an die Kanalisation, Straßen, Wasser­ und Energieversorgung sowie Wohnbauförderprogramme der Länder.

Nicht zu knapp kalkulieren.

Erwerbsnebenkosten

Um eine solide Finanzierung auf die Beine zu stellen, müssen Sie auch die Erwerbsnebenkosten einkalkulieren.

  • Dazu gehören unter anderem Gerichtskosten des Grundbuchamtes für die erforderlichen Eintragungen im Grundbuch, Notarkosten und Kosten der Vermessung.
  • Der Notar steht Ihnen als neutraler Fachmann für den gesamten Kaufprozess zur Seite, nimmt die Beurkundung des Kaufvertrages vor und kümmert sich auch um die anderen notwendigen Schritte der Kaufabwicklung.
  • Dafür fallen Kosten nach der Gebührenordnung der Notare an, dazu gehören zum Beispiel:
  • Notarielle Beratung
  • Beurkundungsgebühr
  • Vollzugsgebühren, z. B. für die Einholung von
    Vorkaufsrechtsanfragen, Genehmigungen oder
    Lastenfreistellungserklärungen
  • Betreuungsgebühren, z. B. für die Prüfung und
    Mitteilung der Kaufpreisfälligkeit
  • Immer inklusive ist die fachspezifische juristische Beratung des Notars, die Ihnen umfassende Rechtssicherheit bei allen Immobiliengeschäften gibt.

Geld gegen Sicherheiten.

Finanzierung

  • Um den Kaufpreis zu finanzieren, nehmen die meisten Käufer ein Darlehen bei ihrer Bank auf. Im Darlehensvertrag sind Zahlungsbestimmungen wie Tilgung und Zinsen festgelegt.
  • Üblicherweise verlangt die Bank Sicherheiten, um die Rückzahlung des Darlehens für den Fall abzusichern, dass der Käufer es nicht mehr bedienen kann.
  • Überwiegend wird dafür zugunsten der Bank die gekaufte Immobilie eingesetzt und mit einem Grundpfandrecht belastet, in Form einer Hypothek oder Grundschuld.
  • In der Praxis hat sich die Grundschuld durchgesetzt, denn sie kann bei Bedarf auch für weitere Kredite als Sicherheit dienen.
  • Um bei einer eventuellen Zwangsversteigerung der Immobilie vorrangig bedient zu werden, verlangt die Bank in der Regel die erstrangige Eintragung ins Grundbuch.
  • Sind Vorkaufsrechte oder Wohnungsrechte für Familienmitglieder am Grundstück eingetragen, wirken sich diese wertmindernd aus. Deshalb fordert die Bank in diesem Fall fast immer, dass der Berechtigte mit seinem Recht hinter die Grundschuld zurücktritt.

Was ist bei einer Grundschuld zu beachten?

  • Die Bank hat damit eine Art Pfandrecht und kann die Immobilie durch Zwangsversteigerung verwerten, wenn das Darlehen nicht mehr bedient wird.
  • In der sogenannten Zweckbestimmungserklärung wird definiert, welche Schulden die Grundschuld besichert.
  • Zusätzlich zur Belastung der Immobilie mit einer Grundschuld verlangt die Bank meist ein „abstraktes Schuldanerkenntnis mit Zwangsvollstreckungsunterwerfung“. Mit diesem eigenständigen Sicherungsmittel haftet der Schuldner auch mit seinem sonstigen Vermögen (Einkommen etc.) für die Rückzahlung.
  • Mit der Zwangsvollstreckungsunterwerfung erhält die Bank einen Vollstreckungstitel. Vollstreckt die Bank zu Unrecht, kann sich der Schuldner vor Gericht dagegen wehren.
  • Ihr Notar erläutert und beurkundet die Grundschuldbestellungserklärung und beantragt die Eintragung im Grundbuch.
  • Das Grundbuchamt trägt die Grundschuld ein.
  • Oft werden mit der Grundschuld Zinsen in Höhe von 15% oder mehr ins Grundbuch eingetragen. Sie haben nichts mit den Darlehenszinsen zu tun, sondern sind lediglich eine Art Puffer bzw. Obergrenze für den Betrag, bis zu dem die Bank maximal abgesichert ist.
  • Ist das Darlehen getilgt, kann die Grundschuld gelöscht werden.
  • Der Notar erläutert Ihnen während der Beurkundung die Bestimmungen der Grundschuldbestellungsurkunde. Zögern Sie nicht, genau nachzufragen, falls Sie eine Bestimmung nicht ganz verstanden haben.

So kommen Sie zu Ihren Rechten.

  • Immobilien sind Werte, die man bewahren sollte. Dazu gehört auch, dass man sich die vielfältigen Rechte, die von Haus aus damit verbunden sind – oder die man damit verbinden möchte – notariell absichern lässt.
  • Mit der Eintragung ins Grundbuch wirken diese Rechte gegenüber jedem und können selbst durch einen Verkauf nicht ausgehebelt werden.

Beispiele für Rechte, die sich im Grundbuch
eintragen lassen:

• Mit einem Nießbrauch wird einer anderen Person als dem Eigentümer die persönliche und wirtschaftliche Nutzung einer Immobilie eingeräumt.

• Mit dem Wohnungsrecht räumt der Eigentümer einer anderen Person das Recht ein, das ganze Gebäude oder Teile davon zu bewohnen.

• Geh­ und Fahrtrechte über Nachbargrundstücke zur Absicherung gegenüber allen Rechtsnachfolgern.

• Das Recht zur Verlegung von Leitungen über Nachbargrundstücke.

• Ein dingliches Vorkaufsrecht für Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte.

Da für die Eintragung von Rechten im Grundbuch die notarielle Mitwirkung vorgeschrieben ist, sollten Sie sich schon im Vorfeld umfassend vom Notar beraten lassen!

Dieser Beitrag wurde uns mit freundlicher Genehmigung der Notariatskasse München zur Verfügung gestellt.



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