Teil 3 – Besondere Verträge, Erbpacht, Makler und Bauträgerverordnung

Besondere Verträge

Möchten Sie ein eigenes Objekt in Wohnungseigentum aufteilen und verkaufen, entwirft der Notar die Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung nach den individuellen Anforderungen der Beteiligten.

Eigenes Haus, fremder Grund.


Ein Erbbaurecht erlaubt Ihnen, gegen einen Erbbauzins eine Immobilie auf einem fremden Grundstück zu errichten oder zu nutzen. Häufig werden Erbbaurechte von kirchlichen oder gemeindlichen Trägern vergeben und sind üblicherweise auf 99 Jahre befristet. Sowohl der Vertrag zur Begründung eines Erbbaurechts als auch der Verkauf eines Erbbaurechts müssen notariell beurkundet werden.

Wenn Sie den Kauf eines Erbbaurechts ins Auge fassen, sollten Sie folgende Bestimmungen des Erbbaurechtsvertrages ganz besonders unter die Lupe nehmen:

• Höhe des Erbbauzinses (meist wertgesichert)

• Laufzeit des Erbbaurechts

• Abfindungsregelungen zum Ende der Laufzeit

• Art und Umfang der zulässigen Bebauung

• Erforderliche Zustimmungen des Eigentümers zum Verkauf, Umbau oder zur Belastung

• Instandhaltungspflichten

Für den Kauf eines Erbbaurechts spricht in der Regel, dass es deutlich günstiger ist, als der Erwerb des Grundstücks selbst. Allerdings erwerben Sie lediglich ein Recht auf Zeit und Sie unterliegen bestimmten Beschränkungen des Erbbaurechtsvertrages.

Kaufen was es noch nicht gibt.

Mit einem Bauträgerobjekt kauft man etwas, was erst auf Plänen existiert. Ein Bauträgervertrag kombiniert daher den Kaufvertrag für das Grundstück oder die Eigentumswohnung mit dem Vertrag für die Bauleistung, also die Errichtung oder Sanierung des Objektes.

Baubeschreibung und Baupläne geben die Bauausführung vor und sind Bestandteil des notariellen Vertrages. Deshalb muss nicht nur der Kaufvertrag über den Erwerb des Grundstückes beurkundet werden, sondern auch der damit im Zusammenhang stehende Vertrag über die Bauleistung.

Wird ein Vertragsteil nicht beurkundet, ist der gesamte Vertrag unwirksam.

Da Sie das Kaufobjekt noch nicht besichtigen können, ist es besonders wichtig, mit dem Bauträger alle Einzelheiten der Bauausführung zu klären und sämtliche Unterlagen bis ins Detail zu lesen.

Und zwar vor der Beurkundung.


Der Bauträgervertrag regelt insbesondere:

• Umfang der Bauerrichtung

• Eventuelle Sonderwünsche des Käufers

• Höhe des Gesamtkaufpreises

• Fälligkeit der Kaufpreisraten

• Fertigstellungstermin hinsichtlich der Bauleistung

• Fragen der Gewährleistung bei Baumängeln

• Regelungen zur Abnahme des Sonder­ und Gemeinschaftseigentums

Zahlen nach Baufortschritt.

  • Damit Sie als Käufer gegenüber dem Bauträger keine ungesicherten Vorleistungen im Hinblick auf die Bauleistung erbringen müssen, bezahlen Sie den Kaufpreis nicht in einem Betrag sondern in Baufortschrittsraten.
  • Sie zahlen jede einzelne Rate erst, wenn die jeweilige Bauleistung vom Bauträger tatsächlich erbracht worden ist.
  • Die Makler­ und Bauträgerverordnung (MABV) sieht dazu einen Ratenzahlungsplan mit bis zu sieben Raten (Abschlagszahlungen) vor.

Die Raten sind frühestens fällig, wenn bestimmte Voraussetzungen vorliegen:

• Der notarielle Vertrag ist rechtswirksam und alle
notwendigen Genehmigungen sind erteilt.

• Für Sie als Käufer ist im Grundbuch eine Auflassungsvormerkung eingetragen, die Ihren Anspruch auf Übertragung des Eigentums am Vertragsgegenstand sichert.

• Die Freistellung von Grundpfandrechten und bestehenden dinglichen Belastungen, die nicht übernommen werden, ist gesichert

• Die Baugenehmigung wurde erteilt.

• Dem Bauträger steht kein Rücktrittsrecht (mehr) zu.

Um die rechtzeitige Herstellung des Objektes ohne wesentliche Mängel für Sie als Käufer abzusichern, leistet der Bauträger eine sogenannte Fertigstellungssicherheit in Höhe von 5 % des Kaufpreises.

Durch geeignete vertragliche Regelungen stellt der Notar so weit wie möglich sicher, dass Sie gegenüber dem Bauträger keine ungesicherten Vorleistungen erbringen


Kaufen Sie als Verbraucher vom Bauträger, erhalten Sie den Vertrag vom Notar mindestens zwei Wochen vor der Beurkundung, so dass Sie ausreichend Zeit zu einer genauen Prüfung des Entwurfes haben

Dieser Beitrag wurde mit freundlicher Genehmigung der Notarkasse München erstellt.



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