Fallstricke beim Immobilienkauf oder Verkauf – Teil 2

Übergabe, Bezahlung, Fristen, Teilungserklärung


Wann wird die Immobilie übergeben?

Die Übergabe – also der Zeitpunkt, zu dem Sie die Schlüssel erhalten – ist im Kaufvertrag geregelt, meist fällt sie mit der Kaufpreiszahlung zusammen.

Dieser wirtschaftliche Besitzübergang beinhaltet Nutzungen und Lasten, ist aber kein rechtlicher Eigentumsübergang, der erst mit der Grundbucheintragung erfolgt.

Dem Käufer stehen aber ab diesem Zeitpunkt Erträge wie Mieten zu und er muss anfallende Kosten wie die Grundsteuer tragen.


Wie werden Erschließungskosten aufgeteilt?

Was Verkäufer und was Käufer zu zahlen haben, hängt maßgeblich davon ab, ob das Grundstück bereits voll erschlossen ist oder ob noch Erschließungsanlagen hergestellt werden müssen. Ihr Notar berät Sie, welche individuelle Regelung für Sie am sinnvollsten ist.


Was passiert bei Mängeln?

Bei gebrauchten Immobilien ist die Gewährleistung in der Regel ausgeschlossen. Verschweigt der Verkäufer aber ihm bekannte Mängel, haftet er. Vorhandene Mängel sollten daher explizit in den Kaufvertrag aufgenommen werden.

Auf geradem Weg zum Eigentum.

Sind alle Beteiligten mit dem Entwurf einverstanden, kann der Vertrag beurkundet werden.

Zu Ihrer Sicherheit verliest ihn der Notar vollständig, erläutert Ihnen nochmals die Inhalte und rechtliche Tragweite der Urkunde und klärt offene Fragen.

Zögern Sie nicht, genau nachzufragen, wenn Ihnen etwas unklar ist.

Nach der Unterzeichnung des Vertrages übernimmt der Notar für alle Beteiligten die gesamte Vertragsabwicklung. Dafür holt er die erforderlichen Genehmigungen, Löschungsbewilligungen von eingetragenen Rechten wie z. B. Grundschulden und Vorkaufsrechtsanfragen ein.

Sind alle Voraussetzungen für die Zahlung vorhanden, teilt er den Vertragsparteien die Kaufpreisfälligkeit mit.

Wenn Sie als Käufer den Kaufpreis und die Grunderwerbsteuer vollständig und fristgerecht gezahlt haben und der Notar dafür die Bestätigungen vom Verkäufer und dem Finanzamt hat, beantragt er die Umschreibung des Eigentums an der Immobilie im Grundbuch.

Abschließend überprüft er die Eintragungsmitteilung des Grundbuchamtes und achtet darauf, dass zwischenzeitlich keine Eintragungen erfolgt sind, denen Sie nicht zugestimmt haben.

Beurkundung und Vertragsvollzug

Mit der Eintragung ins Grundbuch ist der rechtliche Eigentumsübergang an den Käufer abgeschlossen und er kann vollständig über die Immobilie verfügen

Eigentum mit Sonderstatus.

Mit einer Eigentumswohnung erwerben Sie zum einen Sondereigentum, also die Wohnung selbst – eventuell mit Sondernutzungsrechten an einem Keller oder PKW­-Stellplatz – als räumlich abgeschlossenen, selbstständigen Teil der gesamten Immobilie. Zum anderen erwerben Sie einen Anteil am Grundstück und Gemeinschaftseigentum. Dazu gehören z. B. Außenwände, Dach, Treppenhaus und Außenanlagen des Objektes.

Basis ist die Teilungserklärung:

• Sie legt das Sonder­ und Gemeinschaftseigentum fest.

• In ihr kann einzelnen Wohnungseigentümern ein Sondernutzungsrecht in Bezug auf bestimmte Bereiche des Gemeinschaftseigentums eingeräumt werden.

• Sie beinhaltet die Gemeinschaftsordnung, die das Miteinander der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) regelt. Dazu gehören Rechte und Pflichten in Bezug auf Nutzung, Bewirtschaftung, Kostenverteilung und Zusammenleben.


Wichtig für den Kauf einer Eigentumswohnung:

• Befassen Sie sich vorab gründlich mit der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung.

• Informieren Sie sich auch über die Höhe des Wohngeldes, Instandhaltungsrücklagen und mögliche Rückstände, damit Sie die Folgekosten kalkulieren können.

• Lesen Sie schon im Vorfeld vergangene Protokolle und Beschlüsse der WEG, denn sobald Sie in die Eigentümergemeinschaft eintreten, sind Sie an diese gebunden

Besondere Verträge

Möchten Sie ein eigenes Objekt in Wohnungseigentum aufteilen und verkaufen, entwirft der Notar die Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung nach den individuellen Anforderungen der Beteiligten.

Dieser Beitrag wurde und mit freundlicher Genehmigung der Notarkasse München zur Verfügung gestellt.



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