Immobilienkauf – Fallstricke vermeiden

Teil 1 Grundbuch und Kaufvertrag

Sie investieren in Ihre Zukunft und planen langfristig.


Für die meisten Menschen ist der Kauf einer Immobilie eine der bedeutendsten und größten Investitionen ihres Lebens. Fast jeder träumt davon, irgendwann in seinen eigenen vier Wänden zu wohnen. Und es ist auch keine Frage, dass Immobilien als Anlageform beliebter denn je sind.

Vorausgesetzt, Lage, Infrastruktur, Größe und Bausubstanz stimmen, kann man so investiertes Kapital vor Wertverlust schützen, attraktive Renditen erzielen oder bei Eigennutzung im Alter mietfrei wohnen.


Als Käufer investiert man beim Immobilienkauf oft den Großteil seiner Rücklagen und nimmt Darlehen für Jahrzehnte auf.

Umgekehrt will man als Verkäufer für sein Immobilienvermögen natürlich einen entsprechenden Betrag erzielen und diesen vom Käufer auch bekommen.

Das erfordert umfassende vertragliche Absicherung. Von Gesetzes wegen ist deshalb für jeden Immobilienkaufvertrag die notarielle Beurkundung vorgeschrieben.


Der Notar kümmert sich in diesem Zusammenhang um die Vertragsgestaltung und Beurkundung des Kaufvertrages, notwendige Unterlagen für den Vollzug, informiert über die Fälligkeit des Kaufpreises, überwacht die Eigentumsumschreibung und beurkundet auch Grundschuldbestellungserklärungen.

Alles zu Ihrer Sicherheit

Gehen Sie den Dingen auf den Grund.

Jeder Immobilienkauf muss schon im Vorfeld sorgsam vorbereitet werden. Je mehr Sie über eine Immobilie wissen, desto besser.

Denn Unwissenheit bedeutet Risiko.

Sie suchen einen Bauplatz? Dann sollten Sie sich neben der Bebauungsmöglichkeit insbesondere auch über den Stand der Erschließung und deren Abrechnung, eine eventuell notwendige Vermessung sowie eingetragene Rechte – auch von Nachbargrundstücken – informieren.

Eine Bestandsimmobilie sollten Sie erst einmal eingehend besichtigen, bei Bedarf mit einem Bausachverständigen. Denn für Sachmängel wird die Gewährleistung des Verkäufers im Kaufvertrag in der Regel ausgeschlossen. Falls Mängel bestehen, sollten dafür explizite Regelungen in den Kaufvertrag aufgenommen werden. Auch die Vorlage eines Energieausweises durch den Verkäufer ist Pflicht. Außerdem sollten Sie klären, welche Gegenstände mitverkauft werden, z.B. die Küche oder Inventar.

Bei Eigentumswohnungen müssen Sie sich umfassend über die Teilungserklärung sowie die Gemeinschaftsordnung, Protokolle und Beschlüsse der Eigentümerversammlungen, die Höhe der Instandhaltungsrücklagen und das Hausgeld informieren.
Frühzeitig zu klären ist auch die Finanzierung: Darlehenskonditionen, Voraussetzungen für die Auszahlung, Sicherheiten.
Sind alle Vorfragen geklärt, entwirft Ihr Notar einen Kaufvertrag und setzt darin die Vereinbarungen für alle Beteiligten rechtssicher um.

Das Grundbuch

Für jedes Grundstück wird in der Regel ein Grundbuchblatt geführt, in dem die Eigentumsverhältnisse, mit dem Grundstück verbundene Rechte sowie vorhandene Lasten erfasst werden. Da solche Informationen für die Kaufentscheidung und Kaufabwicklung unverzichtbar sind, sieht der Notar vorab das Grundbuch ein, prüft die Eigentümerdaten und eingetragene Belastungen.

So ist das Grundbuchblatt aufgebaut:

  • Im Bestandsverzeichnis wird das Grundstück mit Katasterangaben (Gemarkung, Flurstück) bezeichnet.
  • Abteilung I des Grundbuchs dokumentiert die Eigentumsverhältnisse.
  • In Abteilung II werden Lasten und Beschränkungen des Grundstücks mit Ausnahme von Grundpfandrechten aufgeführt. Dies sind zum Beispiel Grunddienstbarkeiten in Form von Nutzungs­ oder Wegerechten, Nießbrauchsrechte, Erbbaurechte, Vorkaufsrechte und Auflassungsvormerkungen.
  • Abteilung III gibt Auskunft über Grundpfandrechte, also Hypotheken, Grund­ und Rentenschulden, die auf der Immobilie lasten.
  • Im Rahmen der Vertragsgestaltung stellt der Notar sicher, dass das Grundstück im Zuge der Vertragsabwicklung von allen Belastungen freigestellt wird, die der Käufer nicht übernommen hat.

Auf sicherem Grund.


Ein Notar ist zur Neutralität gegenüber allen Vertragsparteien verpflichtet. Sie können also sicher sein, dass ein von ihm entworfener Kaufvertrag ausgewogen ist und rechtliche Risiken sowohl für den Käufer als auch für den Verkäufer so weit wie möglich vermeidet.

Wie dieser Kaufvertrag konkret gestaltet ist, hängt von der Art der Immobilie sowie den Besonderheiten des Einzelfalls und Wünschen der Vertragsparteien ab. Ihr Notar wird deshalb alle Beteiligten umfassend beraten und einen ausgewogenen Vertragsentwurf erstellen.

Bei der Vertragsgestaltung achtet der Notar darauf, dass Käufer und Verkäufer keine ungesicherten Vorleistungen erbringen und nicht einseitig benachteiligt werden.

Bei Kaufverträgen zwischen Privatpersonen (Verbrauchern) und Unternehmern muss der Notar zudem besondere Vorgaben zum Schutz der Verbraucher einhalten:

• Der Verbraucher muss den Entwurf in aller Regel
mindestens zwei Wochen vor der Beurkundung erhalten, um den Vertrag detailliert zu kennen und Fragen vorab klären zu können.

• Der Vertrag darf grundsätzlich nur bei persönlicher Anwesenheit des Verbrauchers beurkundet werden, damit der Notar ihn belehren und seine Fragen beantworten kann. In Ausnahmefällen kann sich der Verbraucher durch eine Vertrauensperson vertreten lassen.

Die notarielle Beurkundung von Immobilienverkäufen ist gesetzlich vorgeschrieben, um sämtliche Vereinbarungen der beteiligten Personen rechtssicher zu gestalten und allen Beteiligten die Vertragsinhalte umfassend zu erläutern.

Nichts dem Zufall überlassen

Der Immobilienkaufvertrag regelt alle relevanten Details des Verkaufs und schützt so beide Parteien vor unliebsamen Überraschungen.
Wer kauft von wem was? Verkäufer und Käufer werden namentlich im Vertrag aufgeführt und müssen sich gegenüber dem Notar amtlich ausweisen. Das Kaufobjekt wird präzise beschrieben, die Basis dafür bildet das Grundbuch.


Wie werden Käufer und Verkäufer abgesichert?

Für beide Seiten werden die Kaufpreiszahlung und der Eigentumsübergang abgesichert. Zum einen muss garantiert sein, dass der Käufer mit Zahlung des Kaufpreises lastenfreies Eigentum erhält. Zum anderen darf der Verkäufer sein Eigentum nicht verlieren, ohne den Kaufpreis zu erhalten.

Deshalb beantragt der Notar nach der Beurkundung die Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Damit ist die Immobilie sozusagen für den Käufer reserviert.

Der Verkäufer kann sie letztlich nicht anderweitig verkaufen oder belasten, sie bleibt aber bis zur vollständigen Zahlung des Kaufpreises sein Eigentum.

Erst wenn er dem Notar die Kaufpreiszahlung bestätigt hat, beantragt dieser die Eigentumsumschreibung im Grundbuch. In besonderen Fällen kann der Notar ein Notaranderkonto eröffnen, auf das der Käufer den Kaufpreis zur sicheren Vertragsabwicklung einzahlt.

Zahlen Sie den Kaufpreis auf keinen Fall, bevor Sie vom Notar eine Fälligkeitsmitteilung erhalten haben, um ungesicherte Vorausleistungen zu vermeiden.

Was passiert mit Grundpfandrechten?

Sind noch Grundpfandrechte eingetragen, erfragt der Notar die Ablösebeträge bei den Gläubigern. In der Regel werden sie unmittelbar durch Anrechnungsbeträge aus dem Kaufpreis abgelöst. Ein rechtssicher gestalteter Vertrag schließt dabei Risiken für alle Beteiligten aus.

Dieser Beitrag wurde uns, auch auszugsweise von der Notariatskasse München bereitgestellt.



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